前天我们发了关于当前市场传的纷纷扬扬的北京二手房是否崩盘的判断《北京二手房市场是不是真的崩盘了？》，许多购房者在群里和选房师那留言问新房的情况，是不是要大降价了。

其实这些问题听起来多少是有点哭笑不得的，因为从二手房那篇结论已经非常明显了， 北京新房与二手房是一个整体市场，不存在二手房市场稳定新房处于崩盘的情况。

我们捋一下关于北京市场崩盘论的几个核心支撑观点，逐一细化分析，就很清楚关于新房市场与价格的情况了。

(资料图片仅供参考)

一、今年二手房5月成交量暴跌导致北京房价大跌

这个在昨天的文章里我们已经写过，依然复盘一下主要数据，从2018年到2023年六个年头中，1-5月的二手房总成交量2023年的7.3万套仅次于2021年的9.1万套，而2018、2019、2022都是6万套出头。

单独的5月份，2023年网签量相对偏低，但这是有原因的！我们给你细化分析一下你就明白了。

去年12月份开始是疫情放开，直接导致12月-1月有个成交量极度挤压，类似于2021年的部分月份，结果就是2023年2月、3月的成交量 远超市场预期 ，尤其是3月份破了22000套，为六年以来最高值！！！

而过去二十年期间的流量规律是每年春节后北京成交量达到高峰，春节后一个月开始大幅下跌30%+的水平。而今年实际上相当于2月3月高潮了两个月，所以今年5月的网签相当于往年6月的成交，已经接近于淡季。

所以今年前5月网签其实是略有虚高的，但是除权后依然高出往年的平均水平，所以说 北京二手房成交量快速下跌是无稽之谈 。

从二手房均价上看，由于2、3月份的高成交量导致部分业主尤其是远郊区业主跟着胡乱嗨，跟着提高报价，导致4月份开始成交量下来后，远郊区的报价开始大幅度下跌。可以自行去昨天的文章扫一眼当前北京二手房同比去年涨跌幅排名前二十名，可以很清晰的看到涨跌幅榜的幅度都在10%以上， 涨幅榜几乎都在城六区，跌幅榜无一例外全在远郊区！！ 跌幅榜： 北京二手房市场是不是真的崩盘了？

但是，过去三年的周期，北京二手房均价涨幅依然在10%以上，去年到今年的二手房均价涨幅在1.5%左右。相对我们伟大的A股，这点振幅上上下下就别说什么大涨或者崩盘了，这得多幼稚？这也是为什么我们在3月份不断告诉购房者尽管2、3月份市场很热但是二手房价格不会大涨的原因。

所以从近六年的北京二手房成交量和成交均价上仔细做数据和抽样对比，可以有个很清晰的结论，整体稳定，远郊区人艰不拆

二、二手房挂牌量大增业主纷纷逃亡

这个真是超有意思的，因为这早就不是历史第一次出现了。大家普遍是拿链家的挂牌量来说事，我们给你看一下历史上的一些情况，2022年10月挂牌量超过10万，明显超过平时的8万套左右，当时我们还出了文章专门做说明，那你看今年2、3月份好的二手房你还不是得抢？

反而是2019年4月份挂牌量只有6.3万套，但2019年的整体成交量只有14.4万套，属于近几年成交量的低点。所以成交量、房价和挂牌量并没有必然关系。

挂牌量这个事情的真相，你永远get不到的。 会有一部分原因是业主导向的原因，但根本上是链家后台系统机制的缘故。

比如有一年链家后台发生了小规模系统调整，当时挂牌量一度超过15万， 你以为的真相很复杂猜的头头是道，其实只不过是人家内部一个产品经理的idea发生了改变。

成交量和均价是硬指标，挂牌量可以做一个辅助参考指标，但是永远影响不了硬指标，如果去年10月挂牌超过10万的时候你信了挂牌量大增北京二手房价格就要暴跌的邪，然后你把西城的学区房卖了，那恭喜你，现金在手所向无敌。

三、经济形势不好企业纷纷裁员

这个是真的！！ 北京房地产市场真正影响房价和交易量的大头在这里！！

我们也看到了这次阿里裁员对杭州二手房市场价格的波动影响，尽管外面流传的文章中做价格对比时偷换了概念，用最好的比最差的，但是这种影响确实在的。

经济形势不好对房价带来的影响有两个：

1、整体经济可能进入滞涨甚至通缩。 那么在这种情况下，房价的1-3年短周期肯定是受到影响，好房子涨幅放缓，破房子跌幅放大。但是对广大业主来说，在房地产税没有推出的情况下，持有成本依然几乎为零，所以业主思考的是 房子卖了有没有更好的投资回报，既安全又比房价涨幅高的？

可以这么说，比房价涨幅高的一定有，而且不少， 但论安全性，几乎所有其他投资品种面对北京好的二手房都是弟弟。 股市也好，债市也罢，基金理财这些背后的逻辑都是社会平均回报，当前各行各业平均回报都不太好，今年1-4月份唯一的经济亮点是电动车外贸出口，其他几乎全挂。而穿透许多理财的包装之后，会发现跟地方政府债务关联度很高，无论是去年的遵义路桥事件，还是上周火爆的昆明城投事件，都为全社会投资的风险蒙上了一层阴影。要知道，遵义和昆明仅仅是冰山一角。

所以在这种情况下，大家的选择是要么持有现金，要么持有房产等待国家的态度。至于坚持多年拼搏基金股市的，要么是专业实战能力强到极点的，要么我敬你是条汉子，二十年如一日给dc做贡献！

2、许多购房者会担心失业或降薪导致还贷压力加大。 这是个很现实的问题，也很朴素。但是一直以来都有个更朴素的原理，就是2010年限购以来，北京刚需买房的初衷都是用租金抵还贷。所以如果北京失业率大增，那么对持币观望的购房者影响还是比较大的，尤其是低总价刚需群体，对800万以上总价的市场反而影响不太大。

从目前来看，并没有证据支持失业降薪给北京房价带来较大的影响，毕竟企业日子难过在 去年10月就已经达到了高峰期，但丝毫不影响今年北京2、3月份二手房交易量和价格的上涨。 失业降薪人群的比例占总体购房者决策比例是多少？这个谁也说不清，没有一个标准的抽样数据。

所以，我们可以把这个主观因素先放一边， 依然考虑观察成交量和价格这两个硬指标，远胜于主观上听风是雨的猜测。

所以经济形势不好裁员降薪对北京房价一定有负面影响，但是比例没有传言的那么大，硬指标也不支持。而放到更长周期的，2008年底和2014年底的悲观结论，后面2009年和2015-16年北京房价发生了什么，就是大家都知道的事情了。

四、新房供应量大增开发商纷纷特价

首先这是两件事情，一个是新房与土地供应量的增长，其次是开发商房子打骨折卖。

我们还是先来看硬指标，2023年前五月新房成交28412套（数据统计截止5月27日），2022年前五月成交24536套，同比增长约4000多套。而去年的整体供应量是494万㎡，今年住宅供地的下限是300万㎡。今年成交比去年多，供应目前看比去年少，在这种情况下，新房大面积深度降价的可能性微乎其微。

其次我们再看主流项目近期的折扣情况，大兴的德贤华府特价房，70平两居单价4.5万起，比其他户型价格低了1万左右，但70平两居是东向房源，都是真的不太好的房源，降价1万折扣促销很正常啊。

所以说北京新房市场同样是非常稳定，甚至从一些个案上比如朱辛庄越秀星樾、保利和光煦境等等，远比前几年要热闹的多。北京好的新房总是在大部分购房者还不知道的时候就卖完了，大家计划今年上车的私信我找选房师，避免信息不对称而错过好的房子。

那么大家感官上觉得新房市场不好卖，开发商纷纷搞促销，这是乍回事呢？

实际上根本原因不是北京开发商出问题了，而是二三四线城市出问题了。 北京的全国连锁开发商目前在二三四线卖不动，一线城市中广州深圳也不太争气，几乎是北京上海扛下了所有。这也是越秀、建发、中建这些企业为什么要大举到北京上海拿地的根本原因。

当然，房地产从业人员压力大在所难免，并且在整个二三四线市场恢复之前，北京房地产职业经理人会处于长期熬战状态，哪怕是操盘好的地块，也会被提到极限要求。

看懂这个逻辑你就明白了，不是北京的供求关系发生了大幅度改变，而是开发商全国盘子的厮杀，正面战场压到北京来决战， 对北京项目的周转周期要求进一步加大，所以这是开发商主动性行为，是以价格换时间，但是你想看到开发商大规模降价普遍给你降个10%，尤其是城区的好项目，那你怕是失了智！

你要很清楚知道一个前提，北京目前新房几乎都是限价的，一二手倒挂或持平的房子很多，因为这个原因，二手房市场其实被新房市场侵蚀了不少。

最后我们告诉你一个小常识，许多群友经常说开发商开盘大卖说卖完了实际上没卖完。这个情况确实是有的，任何一个项目除了永定府这种极端性的，全中国历史上所有的新房都不可能一口气卖干净！这里有两个原因：

一个是营销口径问题，简单说有时候开发商需要吹牛逼，包装自己逼定犹豫的购房者。 但是要注意，现在市场信息透明，不可能卖的不好他说清盘，那是没任何可能性的，但凡敢出海报说自己卖了多少亿的，那一定就是开盘卖的不错的。你非要说他有多少订单处于犹豫状态，这是鸡蛋里挑骨头。

第二个原因，许多购房者会在下定后依然犹豫不决，但是会占了这个名额 ，甚至有些购房者反复下定几个都有可能，在这个过程中销控板会不断的发生变化，所以网签滞后是正常的，这两个原因都会导致网签滞后。但是绝不可能出现卖的很差，把自己包装成销冠的，毕竟就算有占房源交了定金的意向购房者，那也算是项目的本事。

然后我们再来看一下过去几年时间新房项目的网签比例，拉长周期你就知道北京新房近几年卖的挺好的，相对有热度，但因为全国内卷所以开发商需要更快的周转。

所以，如果你看到这里，就会通过这些数据和现象对北京的整体市场有很清晰的定位和了解。北京市场依然是个高度稳定的市场，交易量处于周期性高位，价格上下振幅非常小， 当前买新房是比较划算的，二手房要买好位置的， 这个好位置不是环线论，环线很重要，但更重要的仍是产业、交通、学区这些大头因素，永丰、望京、亦庄这些地区早就打破了唯环线论！

那么对整体市场未来的预期，首先影响的还是中国的整体经济，这又回到了房地产行业与经济的绑定关系。遵义和昆明的事情告诉我们（昆明债务和土拍以及这次土地出让金的权重请自行百度了解），真的只有房地产才能救中国。他好像一个毒药，你不喝短期死亡概率高，你喝下去未来也是大概率会死，除非中国的科技产业实现质的突破，这个在当前国际环境下需要长期艰苦不懈的努力，还要看运气。

唯一的方法就是把房地产变成良药，怎么保证房地产市场保持稳定发展，一边需要涨价来刺激购买需求，一边又要尽可能的控制好房价涨幅不能给金融体系和社会投资带来巨大风险，这对中国对北京都是巨大的挑战！

同志们，别忘了，现在北京所谓的市场低谷，全部是建立在317政策认房又认贷的基础上，如果北京的市场真的出现较大的问题， 随便一个二套放开马上就是一个回马枪，刚需哭晕在厕所的结局 。你看年初房山传一区一策的时候，房山新盘的实际情况是怎样的？折扣直接收回，选不到房子！那可是房山！！

所以短周期北京新房二手房市场成交量和价格有一定压力，但中长周期毫无问题，因为供需关系以刚需为主的格局没有发生根本性改变。恰好，每一次低谷都是刚需最好的进场机会，你一定要记得2008年下半年、2011年下半年和2014年下半年三个北京重要的历史教训时刻！

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